668、680、739、830米……深圳狂建摩天大楼!CBD要

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深圳有望问鼎全球摩天大楼指数最高的城市。

近日从媒体上看到深圳公布了一大批摩天大楼计划,分别是位于龙岗大运新城的深港国际中心(668米)、位于落户布吉的布吉塔(680米)、位于落户蔡屋围的京基H700深圳塔(739米)与晶都酒店旧改项目(680米)、位于罗湖湖贝的湖贝塔(830米)。

目前,深圳第一高楼是平安金融中心(592.5米),中国第一高楼是上海中心大厦(632米),全球第一高楼是迪拜塔(828米),如果上面五栋楼都能建成,那每一栋都是全国第一,湖贝塔则位列全球第一,深圳有望荣列全球摩天指数最高的城市。

我们从中可以解读出这样几点信息:

1这几栋楼的命名颇有心意,在布吉就叫布吉塔,在湖贝就叫湖贝塔,而没有冠以城市的大名,说明摩天大楼在深圳已经祛魅,成为稀松平常之物,哪怕是830米的全球第一高楼,也只是用小地名(湖贝)冠名就够了,足见深圳的自信。

2新规划的这批摩天大楼,全部在东部的罗湖与龙岗,而位于深圳西进方向的南山、前海与宝安则鲜有建摩天大楼的传闻。原因很简单,西部地区靠近宝安机场与香港机场,受机场限高令的影响,盖高楼的空间小,而东部地区没有限高令,可以尽情疯长。

3东部地区大建摩天大楼,会冲淡目前福田CBD的关注度与首位度,进一步夯实深圳多中心格局。国内大部分城市,摩天大楼都是CBD地区的专项。在这些城市,出了CBD,几乎找不到像样的摩天大楼,但在深圳,这个规律被打破,即便是龙岗大运中心这样距离核心区20公里开外的地方,也有信心建设668米的高楼,足见深圳各区发展的均衡度很高。

4深圳狂建摩天大楼,并非只是为了炫耀,更多的还是经济利益的驱动。可以看到,这些大楼几乎都是旧改项目,而深圳旧村、旧城的容积率非常之高,旧改项目的容积率只能更高,否则连拆迁成本都收不回来。经济利益驱动的项目比虚荣心驱动的项目,动力更大,也更靠谱。

5个人支持深圳向上发展、多建摩天大楼,环保人士的意见可以忽略。深圳土地资源在一线城市最为紧缺,一半的市域面积是生态保护区,西部地区又受到机场限高令的影响,不狂建摩天大楼,这座城市就没有做增量的空间。

目前,北上广等城市似乎已经暂停了大规模的摩天大楼建设计划,我认为这是错误的,例如新规划的广州金融城,居然没有一座超过东塔的地标建筑。上世纪60年代开始,美国新兴的那些城市放弃了纽约、芝加哥的紧凑型发展模式,改为平推式发展,汽车打败电梯,城市的摊子越铺越大,堵车、噪音成为这些城市的常态,洛杉矶被认为是其中的“杰出代表”。

对人多地少的中国城市来说,摩天大楼式的紧凑型发展才是正道,期待深圳在建设摩天之城方面探索更多的经验。

6说回买房,我常常在知识星球上阐述这样一个观点:在深圳买房,价格比地段重要,哪里便宜买哪里。未来的深圳很可能没有地段的概念,因为深圳很小,而且各区发展相对比较均衡,现在每个区都有实力盖出600米+的高楼,这个城市已经十分接近我常说的“空间平权”理念。

随着摩天大楼的遍地开花,这对现有的福田CBD构成利空,因为别的区盖的楼比你还高,规划理念比你更超前,你的首位度会下降,大家对你的注意力会分散,到最后,这座城市可能到处都是CBD,甚至全域都是CBD。

从现阶段来看,我比较看好罗湖,因为它的房价在中心区最低,甚至已经被宝安追平了,那么它的价格优势就出来了。新贵阶层之所以不买罗湖,是因为那里旧和破,但这个问题不大,罗湖现在是深圳旧改的桥头堡,又没有限高令的影响,其基础设施水平未来会有一个大的提升,到时候它的写字楼和住宅有望比福田的档次更高。

新贵阶层买房主要是看硬件的,哪里更新、哪里的档次更高,就会去到哪里,这是我对旧改中的罗湖的信心。

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